商業(yè)地產(chǎn)投資升溫
隨著國家嚴(yán)厲遏制高房價的宏觀調(diào)控政策的實施,住宅投資瞬間遭受重創(chuàng),市場觀望情緒加重。由于商業(yè)地產(chǎn)此次沒有受到直接沖擊,“住宅黃了,商業(yè)紅了”成為市場新的流行語。
在投資者開始對商業(yè)地產(chǎn)追捧時,很多開發(fā)商也把寫字樓、商鋪的銷售提到了住宅前面,那么作為一名消費(fèi)者應(yīng)該如何選擇和把控商業(yè)地產(chǎn)呢?筆者結(jié)合成都市場現(xiàn)狀,略作分析,以期為消費(fèi)者提供參考。
投資分析
根據(jù)風(fēng)之鈴機(jī)構(gòu)對市場的監(jiān)測,目前投資寫字樓大約在10年到12年就能收回成本。以某均價為7500元/平方米的寫字樓計算,租金大約為70元/平方米(租金還有一年的上漲空間),一年收益為840元/平方米,這樣算下來,10年左右就能收回成本。隨著城市軌道交通、商業(yè)等的發(fā)展,寫字樓的升值速度也將加快。但是投資寫字樓存在投資金額巨大的問題,而且地下車位、交通變化、硬件配置、城市規(guī)劃等都將影響寫字樓的生命和價值,寫字樓還面臨升級換代的壓力。未來5年,成都寫字樓市場將迎來一輪急速放量期,屆時,寫字樓的競爭將變得異常激烈。
目前,成都市面上在售的商鋪存在數(shù)量少且總價高的問題。市場上商鋪的供應(yīng)量很少,供需關(guān)系緊張。一旦有商鋪推出,根本不需要對外宣傳便被一搶而空。中大·君悅金沙商鋪推出后迅速售出;華宇 (論壇 新聞)·陽光四季底商開賣,90余套底商一次售出;龍湖·三千里社區(qū)商鋪剛剛開售一個月,售價就達(dá)到了5萬~10萬元/平方米,數(shù)十個商鋪也開盤即售出。對于普通購買者來說,口岸好投資回報率高的優(yōu)質(zhì)商鋪總價高,需要占用大量資金,并且搶到的難度也很大。所以在投資商鋪時,消費(fèi)者要看項目的整體打造,對商鋪后期的運(yùn)營、收益和項目進(jìn)行分析,同時還要看位置,因為商業(yè)都存在一個養(yǎng)商期,位置上具有優(yōu)越性的商鋪養(yǎng)商期就短,租金上漲也較快,商鋪的升值空間才會大。
風(fēng)險規(guī)避
過去,最有價值的商業(yè)地產(chǎn)項目可能就是地段最好,價格最貴,但現(xiàn)如今,這一‘金科玉律’需要變更一下,因為在現(xiàn)代商業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)的價值除地段因素之外,更受經(jīng)營性質(zhì)的主宰。因此,投資者在規(guī)避投資風(fēng)險時要著重考慮以下幾個方面的因素。
首先,先天不足的商鋪不要選。 先天條件主要包括交通規(guī)劃,城市消費(fèi)水平和周邊商業(yè)氛圍。這些都是在短期內(nèi)不可改變的因素。其次,對開發(fā)商實力和品牌有質(zhì)疑的不要選。因為商業(yè)地產(chǎn)對資金要求高,對專業(yè)整合能力要求強(qiáng)。投資之前,一定要考慮開發(fā)者實力與品牌的綜合能力,最主要是考慮其有沒有過往同類產(chǎn)品的成功項目。然后,經(jīng)營管理跟不上的不要選。商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié),在不成熟的營銷鏈中,開發(fā)商與投資者之間只是簡單的售賣關(guān)系,只要銷售成交,開發(fā)商就萬事大吉了。缺乏統(tǒng)一管理,統(tǒng)一經(jīng)營,統(tǒng)一政策,對市場放任自流,必然造成經(jīng)營困難。還有,定位模糊不清的不要選。每個商圈都有其合適的商業(yè)定位,定位就像魚和水一樣的關(guān)系,如果脫離了當(dāng)?shù)叵M(fèi)力與商圈特點(diǎn),項目是很難做起來的。最后,投資回報低與風(fēng)險高的不要選。購買商業(yè)地產(chǎn)的最終目的是通過租賃實現(xiàn)利潤收益不斷增值,判斷回報的最有效方式,是看租金收入是否能盡快回收前期投入。