與天河城、正佳廣場、香港太古匯同列廣州天河商圈四大購物中心之一的時代廣場如今卻時運不濟。在連續(xù)兩次整體拍賣流拍后，第三次降價再拍，依然乏人問津。鑒于時代廣場三次整體拍賣流拍，日前，該物業(yè)一至十二樓層部分房產(chǎn)化整為零繼續(xù)叫賣，但最終分拆的22個標的只拍出4個,仍有18個標的流拍。

整體拍賣無人接盤

與眾多大型商業(yè)地產(chǎn)項目不同的是，廣州時代廣場是地道的國字號出身。它由廣東四大國有資產(chǎn)管理公司廣東省廣業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司屬下廣業(yè)工業(yè)建設(shè)集團的房地產(chǎn)公司投資建造，建筑面積共12萬平方米，于1999年竣工，位于廣州市最具代表性的高端消費場所天河北路。周邊有廣州地標建筑中信廣場、大都會廣場、廣州國際貿(mào)易中心等多個商務(wù)辦公樓。目前以廣州友誼等為主力店。

“時代廣場處于廣州CBD區(qū)，但位置略偏離于商圈核心地帶。其周邊以寫字樓為主，相關(guān)商業(yè)配套、商業(yè)氛圍沒有天河路濃厚。另外，該處交通不是很方便，目標消費層只能以自駕車到達。”與時代廣場關(guān)系密切的人士透露，為此該廣場人流一直不旺，而租戶的流動性也相對較大。

事實上，2006年4月29日，受廣州市中級人民法院委托，4家拍賣行已對時代廣場1至12層的商鋪和寫字樓進行聯(lián)合拍賣。據(jù)知情人士透露，時代廣場經(jīng)營未達到預(yù)期，而時代廣場的開發(fā)商廣州市金順房地產(chǎn)開發(fā)公司等與廣州市新鳳農(nóng)村信用合作社存在信貸糾紛，因此被法院作強制拍賣處理。根據(jù)掌握的資料顯示，這次拍賣標的包括時代廣場1~12層中的85間商鋪和63間辦公物業(yè)，建筑面積共46640.6289平方米，當時起拍價為6.2672億元。

但是由于此次起拍價相對較高，物業(yè)規(guī)模較大，第一次拍賣無人交納保證金，時代廣場最終流拍。今年5月，時代廣場起拍價降低1.2億元至5.0138億元，但仍無買家登記問津，致使第二次拍賣會同樣流拍。拍賣行有關(guān)人士認為，二次流拍可能因為標的整體捆綁拍賣，對于大買家而言，難以將商鋪和寫字樓一并拿下，同時不利于統(tǒng)一規(guī)劃和管理。

小投資者借分拆入市

9月8日，時代廣場第三次拍賣，整體起拍價將從最初的6.2672億元降至4.5億元。結(jié)果由于無人交納保證金，再次流拍。隨后，聯(lián)合拍賣的四家拍賣行將整體物業(yè)分拆為22個小標的進行拍賣。

“第三次整體拍賣的均價初步折算為9600多元/平方米，其中寫字樓最低起拍價4030元/平方米。這一價格就天河北商圈而言，相對便宜，但對于整體入市的投資者而言，并不是小數(shù)?！眳⑴c拍賣的一家拍賣行負責人向《第一財經(jīng)日報》表示，地產(chǎn)商主要看中的可能是時代廣場的寫字樓部分，但對于商場部分，大多數(shù)地產(chǎn)商缺少后期經(jīng)營經(jīng)驗，整體拿下有一定難度。何況，該物業(yè)年代已久，許多硬件條件以及商鋪劃分與現(xiàn)在有很大差距，修改起來再投入成本較大。拍賣前他們就預(yù)計，捆綁商場、寫字樓一起出售，能接下該盤的投資者不多。

據(jù)了解，當天分拆的22個小標的最終拍出4個。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這4個標的中，唯一屬于商場商鋪的是7號標的，面積947.2891平方米，起拍價成交，共753.4萬元，平均7953.22元/平方米。而余下三個標的則為單價較小、位置較好的寫字樓物業(yè)，拍賣價在6962.34 元/平方米~8309.14元/平方米,拍賣階段競爭激烈。但總體而言，成交的4個標的是所有22個標的中總成交價最小的物業(yè)。

“我們購買物業(yè)主要是用于投資，但現(xiàn)在分拆的標的投入相對而言仍然較大，這可能阻止了投資者的入市熱情。而商場物業(yè)，分拆拍賣不利于今后的統(tǒng)一經(jīng)營、管理，我們對后期經(jīng)營沒有把握?！辈贿^，拍下18號標的的羅先生向記者透露，今次成交價格低于周邊物業(yè)的市場行情，投資收益應(yīng)該不錯。(田愛麗)

來源: 第一財經(jīng)日報