11月15日，上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所產(chǎn)權交易部首次舉行了“房地產(chǎn)專場項目推薦會”，相比過去兩年的上海市場，此次包含了六大“熱門”項目還需要以“專場”的形式進行推薦，房地產(chǎn)項目掛牌遇冷的現(xiàn)狀由此可見一斑。

“最近一個位于浦東的寫字樓項目，開盤后只賣了少部分就陷于銷售困境，又逢銀行貸款到期，資金的匱乏讓開發(fā)商心急如焚?！鄙虾Ｎ搴现菐焱顿Y顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅說，“發(fā)展商甚至想把項目以六折價格整體抵押出去。”

數(shù)據(jù)顯示，上海地產(chǎn)商進行土地使用權抵押的數(shù)量，從2005年月均不足10幅，已猛增至目前的30多幅。而記者查閱上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所近期公告所見，僅10月下旬至今，在該所掛牌的房地產(chǎn)公司出讓股權及項目就已達7個之多。

欲轉讓項目境遇迥異

在這次“房地產(chǎn)專場項目推薦會”中，推出的六大房地產(chǎn)項目中，有四個項目為上海本地項目。

“專場項目推薦的都是要到期的熱門項目，急需項目信息能夠完整及時地傳遞給投資方。”上海產(chǎn)權集團公司投資管理部副經(jīng)理程萬象說專場項目推薦會初衷在于有效地進行“撮合”，但從其話語中，也可看出目前仍有不少房地產(chǎn)項目掛牌遇冷的現(xiàn)狀。

知情人士透露，對上海嘉華中心感興趣的開發(fā)商起初不在少數(shù)，但因為只是出讓30%的股權，這還是使得一些開發(fā)商望而卻步。而上海新亞之光大酒店原總投資為5000萬人民幣，但此次100%股權轉讓的同時，受讓方還需代標的公司支付總負債3276萬元，高負債也使其在掛牌月余后尚無明確意向。

不過，上海市區(qū)內(nèi)核心土地資源的稀缺，讓其中這類位于市中心欲出讓的項目地塊頗受追捧。記者從產(chǎn)權交易所相關人士處獲悉，凱德置地、麥格理旗下的第一中國房地產(chǎn)、天津泰達、21世紀不動產(chǎn)等都對類似的項目地塊有所心動。

盡管動因各異，但“外行”開發(fā)商在調(diào)控后意欲退出的跡象愈發(fā)明顯。上文提到的“上海電氣集團資產(chǎn)經(jīng)營有限公司”就是例子。其在去年一年中憑借所持有的“嘉華中心”項目30%股權獲得高達1.2億元的回報，此次轉讓股份看上去有些難于理解。但有業(yè)內(nèi)人士猜測，可能是身為國資受到社保案風波的影響，也或?qū)⑴c其退出地產(chǎn)進行“非主業(yè)”的剝離有很大關系。

而上海海洋石油局也是如此。在此次轉讓上海玉屏賓館股權同時，還同時出售位于上海市長寧區(qū)遵義路448號的房地產(chǎn)所有權，這兩個獨立的項目作為一個整體掛牌轉讓。這等同于宣告上海海洋石油局不再涉足地產(chǎn)業(yè)務。

比照中小型及“外行”發(fā)展商的“割肉求存”，大型開發(fā)商卻剛好趁低吸納心儀的優(yōu)質(zhì)地塊。除上文提到的意欲摘牌上海聯(lián)交所項目的第一中國、天津泰達外，上海本土老牌發(fā)展商中環(huán)集團等也均在伺機擴張。

上海錦海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司所持有的“錦寶大廈”，原本股東之一上海中環(huán)投資集團的股份僅有30％，但近日其已增持到55％。知情人士透露：“由于錦海的資金缺乏，錦寶大廈停工已近兩年，中環(huán)很可能于近期全面收購這一項目?！?br>
“民間方子”失效

“想靠在售項目的回籠資金來繳納出讓金，根本就是杯水車薪”，一家同時擁有多個項目在售的開發(fā)商坦言，“即使是放緩拿地和開發(fā)節(jié)奏也無濟于事，除了變賣項目這一不得已而為之的手段外，顯然難以為繼?！?br>
目前的市場環(huán)境在業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)公認的看法是，融資瓶頸行業(yè)分化將加劇。

鄒毅認為，對貸款投放規(guī)模較大、融資要求較高的房地產(chǎn)業(yè)來說，商業(yè)銀行的貸款總量緊縮，必然壓縮房地產(chǎn)行業(yè)貸款，“一些開發(fā)商的資金鏈條將更為緊繃”。

“一些開發(fā)商無奈之中，只能尋求江浙一帶的民營資金和一些地下錢莊的‘援助’，雖然高達10%～20%年利率，但能解燃眉之急就很不錯?！编u毅說。事實上，盡管有機會獲得很高的資金回報，這些“私募”的地下錢莊對公司的資質(zhì)、經(jīng)營能力、還款能力等方面的要求也相當苛刻。

一位從事溫州民間借貸的中介人士表示，今非昔比，對于房地產(chǎn)行業(yè)他們的判斷多半是局勢尚不明朗，存在投資風險，除非能確保高額回報，否則也無意為地產(chǎn)商提供融資。

在11月9日舉行的第3屆“中國數(shù)字地產(chǎn)節(jié)暨中國房地產(chǎn)企業(yè)上市融資大會”上，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌也指出，“隨著房地產(chǎn)行業(yè)適者生存的一個競合年代全面到來，加大股權融資和增加直接融資渠道才是行業(yè)發(fā)展的必然方向”。