開(kāi)發(fā)商違約,置業(yè)者怎么辦?
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依據(jù)合同法的一般理論,開(kāi)發(fā)商根本違約,置業(yè)者有權(quán)解除合同,予以退房并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任,主要有以下三種情況:
1、逾期交房超過(guò)一定期限。
合同中一般都有規(guī)定,開(kāi)發(fā)商應(yīng)于約定的時(shí)間交付房屋,逾期超過(guò)一定期限,仍未交付的,置業(yè)者有權(quán)解除合同,予以退房,并要求返還樓價(jià)款及利息,雙倍返還定金,賠償損失。 當(dāng)然置業(yè)者也可以不解除合同,只追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任,對(duì)此置業(yè)者有選擇權(quán)。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房沒(méi)有超過(guò)合同規(guī)定的期限,置業(yè)者則不能解除合同,予以退房,只能請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
2、房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn),不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),置業(yè)者有權(quán)退房。
房屋質(zhì)量不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn),主要表現(xiàn)是室內(nèi)裝修不符合約定的材質(zhì)、規(guī)格、布局、結(jié)構(gòu)等,若經(jīng)修復(fù)能夠符合約定的,置業(yè)者不能退房,如不能修復(fù),或者經(jīng)修復(fù)仍不能符合規(guī)定, 則置業(yè)者有權(quán)解除合同,予以退房,并要求返還樓價(jià)款及利息,雙倍返還定金,并要求開(kāi)發(fā)商賠償其他損失。
有的合同中沒(méi)有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn),那么,對(duì)此事項(xiàng)的認(rèn)定原則是: 是否符合居住、使用的條件,若該房屋不符合居住、使用的條件,開(kāi)發(fā)商即構(gòu)成根本違約, 置業(yè)者有權(quán)退房,并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
3、由于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò),置業(yè)者不能依約取得房屋所有權(quán)證書(shū)。
開(kāi)發(fā)商的此種根本違約在房屋預(yù)售合同履行過(guò)程中表現(xiàn)得較為明顯。但無(wú)論是預(yù)售還是現(xiàn)房交易,若由于開(kāi)發(fā)商方面的原因,使置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書(shū),則開(kāi)發(fā)商構(gòu)成根本違約,置業(yè)者有權(quán)解除合同,并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
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