珠三角樓市的“暖潮”，實質(zhì)是在政策效應(yīng)和房價調(diào)整之后所展示的平衡，能否持續(xù)尚有待觀察。

    剛性需求對樓價比較敏感，開發(fā)商和炒家不理智地調(diào)高樓價，未來極有可能再現(xiàn)成交萎縮、有價無市的現(xiàn)象。

    3月21日，位于深圳市龍崗區(qū)的萬科第五園景臺銷售處人聲鼎沸。中國證券報記者在現(xiàn)場看到，上午10點左右，選房已經(jīng)進行了1個小時，但仍有近20位客戶在排隊。而最讓記者吃驚的是，其樓價較去年國慶節(jié)竟然上漲超過一成。萬科第五園的熱銷，恰是珠三角樓市剛性需求釋放帶來的“小陽春”的縮影。

    房價漲虛張聲勢

    廣東省房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計顯示，今年1至2月廣東省商品房屋銷售面積534.80萬平方米，同比增長21.5%；商品房屋銷售額326.87億元，同比增長27.5%。尤其是進入2月份以后，珠三角主要城市的房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)不同程度的“回暖”。其中，深圳1至2月新建商品房銷售面積、住宅銷售面積和二手住房成交三大重要指標同比都有超過170%的增長。

    廣東省房協(xié)會長蔡穗聲認為，全國各地房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不平衡，珠三角區(qū)域經(jīng)過一年多時間的深度調(diào)整，當前的“暖潮”實質(zhì)是在政策效應(yīng)和房價調(diào)整之后所展示的平衡，能否持續(xù)尚有待觀察。

    而對于開發(fā)商嚷嚷提價這一現(xiàn)象，戴德梁行分析人士指出，開發(fā)商表面上進行提價，是抓住消費者買漲不買跌的心態(tài)，更有助于營造新房熱銷的場面，但實際價格并未提高。從最近每日成交數(shù)據(jù)來看，實際成交價格仍然保持穩(wěn)定，甚至略有下降。

    “我連續(xù)一個多月監(jiān)測深圳樓市成交數(shù)據(jù)，新房均價一直保持在10500元/平方米左右，寶安區(qū)均價在9000元/平方米以上，龍崗區(qū)均價則在7000多元。對于有誠意的購買者，開發(fā)商私下里有很多優(yōu)惠，價格還是保持穩(wěn)定。”戴德梁行這位分析師告訴中國證券報記者。

    “我們賣的全部是現(xiàn)樓,即買即住。從3月14日開始下調(diào)了價格,均價1.2萬元/平方米,僅兩天就賣了15套。”近日位于深圳市南山區(qū)的云棲西岸閣相關(guān)負責人告訴中國證券報記者，云棲西岸閣2007年底開盤,當時均價1.55萬元/平方米。銷售現(xiàn)場許多購房者表示,他們都是該盤誠意客戶,因為之前價格高而持續(xù)觀望,現(xiàn)在見價格下調(diào)而出手。

    對于片區(qū)樓盤云集的樓盤來說，樓市回暖并未改變促銷格局，能夠脫穎而出才是上策。“珠三角樓市庫存量大，開發(fā)商提價實際上是阻礙自己銷售，而給競爭對手快跑的機會。所以我們一直在建議開發(fā)商不要盲目提價。”從事一手房代理的世聯(lián)地產(chǎn)深圳區(qū)域總經(jīng)理朱敏表示。

    廣州市國土局數(shù)據(jù)也顯示，2月份市場均價為8011元/平方米，結(jié)合以粵15條為代表的宏調(diào)新政出臺，不少業(yè)內(nèi)人士作出了樓價已經(jīng)站穩(wěn)并將繼續(xù)回升的判斷。然而，從廣州樓市整體價格走勢來看，事實恰恰相反。中國證券報記者查找國土房管局歷史分析報告看到，廣州樓市自2008年價格一路下滑，今年2月份才剛剛創(chuàng)下新低，與去年2月份的9303元/平方米相比，降幅達到14%。如果縮小到區(qū)域范圍，廣州十區(qū)樓價也只是升降持平的“五五開”的情形。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，今年房價與2008年“價格戰(zhàn)”不同的是，趨勢發(fā)生了分化，尾盤較少、資金寬裕的樓盤開始漲價或者減少優(yōu)惠，而面積較大的新開樓盤則仍在促銷。“現(xiàn)在市場活躍了,房子好賣,之前定價較低、銷售較好的樓盤也就敢漲價了，但漲價與否、漲多少，都會有不同的考慮，所以價格走勢就出現(xiàn)了分化。”諾德國際相關(guān)負責人說道,他認為現(xiàn)在普遍熱銷的市場行情，已改變之前各盤之間競相低價促銷的競爭局面。

    成交量背后也有炒作

    在廣東提振樓市15條措施出臺兩周后，珠三角樓市尤其是廣、深兩地成交量再度回升。三成以上主流在售樓盤開始進行表面漲價，個別樓盤每平方米甚至標價提高2000元，加上一些未解套的炒家以及地產(chǎn)中介，更開始哄抬二手樓價，個別樓盤進行捂盤，造成一種短缺的假象，誘發(fā)新買家入場。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松擔心，開發(fā)商和炒家不理智地調(diào)高樓價，未來極有可能再現(xiàn)成交萎縮、有價無市的現(xiàn)象。

    業(yè)內(nèi)人士指出，廣東不少開發(fā)商還在堅持牛市思維，一些樓盤是故伎重演，采取“少量多批”推出樓源的手法，通過多積累客源少放房源的方式反復(fù)炒作熱銷，甚至通過“多次開盤、逐步提價”制造熱銷甚至搶購氣氛。如深圳某著名“日光盤”宣稱開盤一日售完，實則已經(jīng)蓄客長達一年已久，開盤當日只是召集客戶集中簽約。

    對于廣東省樓市新政的取消“限外令”，開發(fā)商同樣加以格外渲染。而事實上，目前炒家的構(gòu)成也發(fā)生巨大變化，受全球金融危機的影響，港澳臺的炒家比例大幅減少，韓國炒家全線撤退，現(xiàn)在的炒家主要是本地人和一批新移民，因此取消限外令對樓市產(chǎn)生反轉(zhuǎn)推升作用不大。但這作為一種炒作概念，開發(fā)商卻開始誘導本地的炒家不顧一切投入樓市。

    而深圳知名地產(chǎn)人士牛刀則告訴中國證券報記者一則猛料，樓市成交回暖背后不乏假按揭。中國證券報記者查閱深圳市國土局網(wǎng)站行政審批欄目不難發(fā)現(xiàn)，諸多熱點樓盤出現(xiàn)許多購房者一個人名下一天之內(nèi)預(yù)售商品房就登記10套、15套甚至20套，通過加總發(fā)現(xiàn)有個別人名下房產(chǎn)共計超過百套。

    牛刀告訴記者，盡管央行和銀監(jiān)會一再重申，二套房貸并沒有松綁，但實際上很多城市已經(jīng)取消，甚至連外資購房都可以采取二成首付，不管是自住，還是改善，還是投資，只要你買樓，銀行基本一律二成首付。

    “房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入周期性調(diào)整，它不是一般性的調(diào)整，而是一段時間的調(diào)整。”廣東省房協(xié)會長蔡穗聲表示，從宏觀層面分析，廣東房地產(chǎn)市場態(tài)勢依然嚴峻，前兩個月全省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資259.72億元，同比大降17.1%，增速同比大幅回落64.3個百分點。開發(fā)資金來源也趨緊，同期房地產(chǎn)開發(fā)3671個項目，本年資金來源合計1199.40億元，同比下降12.3%。

    投資者未輕舉妄動

    房價租金比一向被視為判斷樓市投資價值的一條標準。中國證券報記者對深圳全市16個主要片區(qū)的典型樓盤進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有13個片區(qū)都超過了國際標準300：1的上限，最高比值更達到540：1。按照深圳市2月份平均房價和租價計算，房價租金比也達到了306：1。這就意味著房價偏離了合理的價值，投資價值較小且存在泡沫。

    職業(yè)投資客鄒建民說，如果把房價租金比換算成租金回報率，300：1的租金回報率就是4%，而540：1就只有2.2%，這么低的回報率肯定不具備吸引力。而專家認為，宏觀經(jīng)濟不明朗，租金仍有下調(diào)壓力，房價租金比有進一步提高的趨勢。

    而從土地價格方面看，珠三角土地流拍現(xiàn)象依舊多見，眾多成交的地塊也是以底價成交。以萬科為例，2008年其獲取土地的平均成本約為2059元/平米，已經(jīng)接近2006年1861元/平米的水平，較2007年的3581元/平米降低了42.5%。其他地產(chǎn)公司的地價成本走勢也與之類似。業(yè)內(nèi)人士估計，隨著拿地成本的走低，未來房價走低也許是一種趨勢。

    記者在樓盤現(xiàn)場看到，近期前來看房的仍以首次置業(yè)者和改善性需求購房者為主，多數(shù)投資者仍未敢輕舉妄動。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，大約有10%投資客進入樓市。滿堂紅首席研究員龍斌也認為，目前成交放量是過往積蓄了幾乎大半年時間的剛性的首次置業(yè)與換房需求的集中釋放，投資性需求入市謹慎，高端的保值型多次置業(yè)買家多數(shù)處于觀望狀態(tài)。他表示，目前樓價上行空間十分有限，剛性需求對樓價比較敏感，一旦樓價上行，不會出現(xiàn)2007年以前那種追漲效應(yīng)。