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四次轉(zhuǎn)手升值10億滬爛尾樓二手鏈再造價值奇跡

http://mamafrist.com 2015年09月19日        

事實是,在東海廣場為一批又一批的購買者創(chuàng)造了巨大的財富后,上海爛尾樓二手鏈條所創(chuàng)造的價值奇跡還在延續(xù),因此,收益者也絕非寥寥數(shù)家而已。


  出生一路坎坷的東海廣場,又傳轉(zhuǎn)手。

  近日,市場消息稱,摩根士丹利已與浙江綠城集團(tuán)簽約,以19.6億元人民幣的價格接手了位于上海市南京西路的寫字樓東海廣場。而一年前,綠城集團(tuán)僅以13億元買下該物業(yè)。

  “資本機器”

  東海廣場,在其存在至今的十余年中,高聳入云,卻也銹跡斑斑。相較于一幢有潛力的物業(yè),它更像是一臺資本機器。無論外表如何不完善,卻總有人牢牢盯住,也總能滿意而歸。

  東海廣場分為一期和二期,位于上海市南京西路、常德路附近,該項目一期為50層,其中裙房4層、地下3層、總高度185米的建筑,盡管在2003年就已經(jīng)封頂,但項目始終沒有后續(xù)進(jìn)展,并繼而成為靜安區(qū)中,面積最大的大型爛尾項目。

  東海廣場最早的東家為長江計算機集團(tuán),之后因債務(wù)問題而被上海安聯(lián)投資發(fā)展公司接手,2003年10月,再由開開集團(tuán)以7.38億元購入。

  2003年12月18日,開開實業(yè)、開開集團(tuán)和Emirates Far East Investment Ltd.簽署了共同投資設(shè)立上海畢納高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合同,以此專注于東海廣場的開發(fā)與建設(shè)。

  雖然同樣擁有國資企業(yè)的背景,但開開本身并沒有成功操作大型房地產(chǎn)項目的經(jīng)驗,而投資總額為10億元的畢納高地產(chǎn)也并非如它對外宣稱的那樣用心,甚至在業(yè)界看來,它也不如大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)那樣專業(yè)。

  而這種不用心,不在意,卻也是當(dāng)初轉(zhuǎn)讓時,選擇接手方所沒有充分估量的,這也直接為東海廣場延續(xù)其爛尾命運埋下了伏筆。

  后來的事實也證明,彼時的東海廣場,確只是個人貪欲的一種媒介而已。自開開張晨案事發(fā)之后,東海廣場再次懸置。但經(jīng)歷了這些風(fēng)波之后,它的價格卻已經(jīng)被有關(guān)部門標(biāo)至近10億元。

  沒有任何改善,反而有了更為錯綜復(fù)雜的債務(wù)糾紛,卻仍舊可以憑空生出近3億的價值,東海廣場“資本機器”的動能展現(xiàn)無疑,更為其后的再次轉(zhuǎn)讓余留了大量空間。

  “二傳鏈條”

  張晨案發(fā)之后,錯綜復(fù)雜的案情和債務(wù)關(guān)系摻雜其中,懸而未決的東海廣場,又只能回到政府解決問題的老路上來。

  2005年1月下旬,上海市靜安土地開發(fā)控股總公司正式接手東海廣場。但這其中的矛盾在于,作為一家土地儲備機構(gòu),靜安土控公司并沒有直接開發(fā)物業(yè)的權(quán)限,更不可能有這樣的資金實力和專業(yè)隊伍。

  因此,在某種意義上講,靜安土控公司接手,亦僅僅是政府出面的一種姿態(tài)而已,它所要完成的是即時開始為其復(fù)工尋找投資,其身份只能是“二傳手”而已。近10億的標(biāo)價一出,立刻吸引眾多投資者。

  對于這次面向社會的公開尋資,盡管傳言甚囂,但內(nèi)情卻鮮有人知。最終的結(jié)果是,浙江公司綠城以13億的成交價得手,其實力毋庸置疑。

  就結(jié)果而言,這次“二傳手”的工作可謂出色完成。然而,綠城拿下這個項目究竟又是為何?

  作為浙江最大的民營房地產(chǎn)集團(tuán)。2005年初,綠城集團(tuán)提出的年銷售額目標(biāo)是60億至70億元,后確定為57億元。但是隨著宏觀調(diào)控影響的加大,綠城集團(tuán)的銷售計劃下調(diào)至47億元。2005年上半年,綠城集團(tuán)銷售回款實到賬24億元,完成全年銷售額的51%。

  綠城接手東海廣場也恰恰在這個時期,盡管寫字樓等持有物業(yè)對上市公司有有利的一面,但在大環(huán)境發(fā)生明顯變化,資金鏈條趨緊的前提下,這樣一個占用大量資金的項目又能起到怎樣的實際作用?

  在赴香港上市之前,綠城集團(tuán)對外公開自己的主要業(yè)務(wù),仍舊堅持專注于高檔住宅開發(fā),其三大核心產(chǎn)品為別墅、低層住宅、高層住宅。而在未來計劃和所得款用途中,也并沒有提及東海這一重要項目的規(guī)劃打算。

  由此,再回顧當(dāng)初靜安區(qū)相關(guān)政府所做的選擇,在“二傳手”之后,是不是真正的“一錘定音”,又或是一個更長的二手鏈條?

  近來傳出的摩根士丹利19.6億元收購東海廣場的消息,則又成了這種傳遞的新注腳。

  制度產(chǎn)生價值?

  爛尾十余年,賣了一次又一次,價格屢次創(chuàng)造天價。

  無論是曾經(jīng)的長江集團(tuán)、開開集團(tuán)、綠城集團(tuán),也無論東海廣場在這些公司手中經(jīng)歷了怎樣的過程,不可回避的事實是,幾乎所有的經(jīng)手者,都或多或少的從中獲取了一定的利益。

  僅綠城而言,雖只持有此物業(yè)的49%股權(quán),但若出售的消息屬實,綠城可分占3.2億元的賬面利潤卻是“真金白銀”。

  短短三年,從7.38億到19.6億,東海廣場在物業(yè)本身沒有明顯變化的情況下,這樣巨額利益的產(chǎn)生,不得不讓人驚嘆,爛尾樓的二手鏈條究竟由何而來,究竟可以產(chǎn)生多少價值?

  事實上,上海的爛尾樓大多是在1997年亞洲金融危機時形成。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計,截至2002年12月,上海大大小小的停建緩建樓盤項目累計達(dá)624個,涉及總金額近1000億元。

  鑒于爛尾樓現(xiàn)象對上海城市景觀和房產(chǎn)市場造成的不良影響,從1999年下半年開始,上海市、區(qū)兩級政府成立了專門的工作小組,對停建緩建項目逐一清理。

  至此,無法處理的爛尾樓由政府協(xié)調(diào)參與,已經(jīng)成了這一特殊市場的不定法則。

  目前對于爛尾樓的接手和變賣,政府在協(xié)助尋找解決途徑的過程中,究竟有沒有一套完善的評估體系?為什么在面向社會的協(xié)調(diào)和尋找之后,接手方卻頻頻轉(zhuǎn)手?

  事實是,在東海廣場為一批又一批的購買者創(chuàng)造了巨大的財富后,上海爛尾樓二手鏈條所創(chuàng)造的價值奇跡還在延續(xù),因此,收益者也絕非寥寥數(shù)家而已。

來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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