中國地產(chǎn)進(jìn)入并購時(shí)代
萬科30億“低價(jià)入市”布局長(zhǎng)三角
□見習(xí)記者陳君 實(shí)習(xí)生汪哲璞
堪稱中國房地產(chǎn)業(yè)最大并購案的“深圳萬科并購浙江南都房產(chǎn)”一案,終于落下幃幕。
此次交易后,萬科將擁有南都房產(chǎn)80%的股份,成為南都房產(chǎn)的控股股東。
新一屆董事會(huì)已經(jīng)通過決議,將南都房產(chǎn)更名為浙江萬科南都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“萬科南都”)。
“萬科已經(jīng)決定一年之內(nèi)在浙江市場(chǎng)投入30億元人民幣?!比f科總經(jīng)理郁亮同時(shí)還透露,“不拒絕在任何地方的類似整合機(jī)會(huì)?!?br>
市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為,在國家緊縮的土地政策和信貸政策調(diào)控下,中國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了并購時(shí)代,聯(lián)合做大做強(qiáng)已然成為大勢(shì)所趨。
萬科布局長(zhǎng)三角
土地儲(chǔ)備緊張的狀況是萬科渴望改善的地方,也是并購的原因之一。
“在深圳,萬科每年買進(jìn)超過政府公開拍賣土地的1/3,仍不能滿足開發(fā)需求?!庇袅琳f,政府拍賣土地面積不確定,已經(jīng)進(jìn)入全國擴(kuò)張階段的萬科等不起。
萬科窺伺浙江久矣。
早在1994年,王石就把目標(biāo)鎖定在杭州之江度假村一帶,但由于種種原因,萬科后來放棄了這個(gè)項(xiàng)目,抱憾離開杭州。
對(duì)于手握重資的萬科來說,通過對(duì)小型房地產(chǎn)公司股權(quán)的收購來補(bǔ)充,效率未免太低。收購當(dāng)?shù)卮笮头康禺a(chǎn)商,成為在資金充沛情況下進(jìn)入浙江市場(chǎng)、獲得項(xiàng)目土地的最佳選擇。
郁亮表示,“浙江是中國民間經(jīng)濟(jì)最有活力的省份,也是中國民間財(cái)富增長(zhǎng)最快的省份之一,在全國率先突破了人均 GDP3000美元的門檻。萬科一直非??春帽镜厥袌?chǎng),從2006年開始,進(jìn)入浙江就成為萬科完成長(zhǎng)三角布局的最重要目標(biāo)。杭州更是我們來了就不想走的城市?!?br>
接下來,萬科進(jìn)軍浙江市場(chǎng)亦將依托南都房產(chǎn)原有的平臺(tái)展開?!靶鲁闪⒌娜f科南都將成為萬科在杭州唯一的操作平臺(tái)。”郁亮稱。
至此,萬科在上海、江蘇、浙江的未來可銷售資源實(shí)現(xiàn)三足鼎立。
郁亮評(píng)價(jià)說:“此次交易后,萬科長(zhǎng)三角的布局基本完成。”
地產(chǎn)界走進(jìn)
“低價(jià)入市”時(shí)代
南都房產(chǎn)被并購,當(dāng)?shù)睾芏嗳擞X得意外。
因?yàn)槟隙挤慨a(chǎn)看起來正在良性軌道上發(fā)展,在杭州的12家一級(jí)資質(zhì)開發(fā)商中,南都房產(chǎn)的知名度當(dāng)屬“第一梯隊(duì)” 。
對(duì)此,原南都房產(chǎn)總裁、現(xiàn)任萬科南都董事長(zhǎng)的王海光這樣解釋:“雙方對(duì)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)的判斷高度一致,是促成進(jìn)一步深入合作的首要原因。資源整合、聯(lián)合做大做強(qiáng),是中國地產(chǎn)企業(yè)必由的出路。只有開放才能贏得機(jī)遇,只有合作才能共創(chuàng)未來?!?br>
業(yè)內(nèi)人士分析,也許是企業(yè)資金鏈方面的原因。
當(dāng)前,一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈“繃緊”并不是秘密。
今年6月,杭州一家大型房地產(chǎn)集團(tuán)由于卷入一樁官司,被曝因高速擴(kuò)張導(dǎo)致資金鏈緊張,而從2003年開始采用 “拆東墻補(bǔ)西墻”的“走錢”方式管理現(xiàn)金流。
萬科入主南都房產(chǎn)另一個(gè)被關(guān)注的話題,就是并購價(jià)格。
萬科開出的總價(jià)是17.6566億元??瓷先?shù)目龐大,但明眼人一對(duì)比就發(fā)現(xiàn),一年前,萬科受讓南都集團(tuán)浙江房地產(chǎn)業(yè)務(wù)20%權(quán)益和上海、江蘇房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的部分權(quán)益,總價(jià)約18.6億元。
盡管萬科管理層解釋說,不存在第二次收購價(jià)格更便宜的情況,因?yàn)椤皟纱问召弮?nèi)容不同所以價(jià)格有所差異”。
一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,南都房產(chǎn)這次只賣17億多元的價(jià)格肯定是不高的,而且萬科在控股南都房產(chǎn)的同時(shí),還一次性獲得了269.2萬平方米的項(xiàng)目資源,其中杭州項(xiàng)目就有174.1萬平方米。
顯然,在宏觀調(diào)控繼續(xù)加強(qiáng)的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)的強(qiáng)弱分化趨勢(shì)已越來越明顯。
業(yè)內(nèi)人士稱,今年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤預(yù)期普遍要低于去年,企業(yè)出售的心理價(jià)位也肯定會(huì)低一些,因此對(duì)萬科這樣已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模的企業(yè)來說,“低價(jià)入市”的時(shí)代已經(jīng)來臨。
行業(yè)整合
提升地產(chǎn)集中度
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,此次并購事件具有深遠(yuǎn)意義。
郁亮表示,此次合作在中國地產(chǎn)行業(yè)具有參考意義:“宏觀調(diào)控給萬科帶來行業(yè)整合的機(jī)會(huì)。只有整合才可能給整個(gè)行業(yè)帶來最終利益?!?br>
萬科利用融資平臺(tái)、品牌等優(yōu)勢(shì),在地產(chǎn)行業(yè)并購中占有先機(jī)。而通過并購和合作,也使得萬科獲得比較優(yōu)良的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備,也降低了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
行業(yè)資源整合的一個(gè)必然結(jié)果是集中度的上升。
目前中國地產(chǎn)行業(yè)的集中度,與成熟國家和地區(qū)相比,還存在著相當(dāng)大的差距。
以萬科為例,盡管萬科行業(yè)領(lǐng)跑者的地位已經(jīng)逐漸得到公認(rèn),萬科進(jìn)入的城市和開發(fā)規(guī)模在業(yè)內(nèi)也已經(jīng)首屈一指,但是萬科的全國市場(chǎng)占有率,仍然只在1%左右。
在過去10年中,美國地產(chǎn)業(yè)的集中程度上升了一倍以上。而萬科的標(biāo)桿企業(yè)美國帕爾迪公司,也正是通過2001 年與德爾韋伯公司的合并,奠定了美國乃至全球最大專業(yè)住宅開發(fā)商的地位。
原南都房產(chǎn)總裁王海光表示,世界經(jīng)濟(jì)早已進(jìn)入全球化階段,隨著WTO承諾的全面兌現(xiàn),中國整體融入全球化市場(chǎng)的時(shí)代已經(jīng)來臨。
在這樣的背景下,資源整合、聯(lián)合做大做強(qiáng)是中國地產(chǎn)企業(yè)的必由出路。
來源:法制早報(bào)
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