外資轉(zhuǎn)向西部地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱潛伏泡沫危機(jī)
近日,香港華人置業(yè)出價(jià)7.32億元人民幣,在成都拿下近140畝的土地。該公司成為繼和黃、九龍倉(cāng)及信和之后,第四家大規(guī)模投資成都的香港地產(chǎn)商。分析人士認(rèn)為,西部城市地產(chǎn)淘金遠(yuǎn)沒(méi)有表面看上去那么簡(jiǎn)單,競(jìng)爭(zhēng)不激烈同時(shí)也意味著市場(chǎng)的不成熟以及更多的未知因素。西部城市房地產(chǎn)投資熱,已造成當(dāng)?shù)貥莾r(jià)逐級(jí)攀升。因此,西部城市的明天有可能就是東部城市的今天。從這個(gè)角度看,西部城市一旦出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫,其影響將更為廣泛、更加難以控制。
外資轉(zhuǎn)向西部城市
當(dāng)上海等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向低迷時(shí),以香港和新加坡為主的外資房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模移師西部城市。據(jù)了解,現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入或有意進(jìn)入西部市場(chǎng)的外資房地產(chǎn)企業(yè)大致有三類:一是來(lái)自港臺(tái)企業(yè),如和記黃埔、新鴻基等;二是以新加坡為首的東南亞國(guó)家企業(yè),如凱德置地等;三是來(lái)自歐美國(guó)家,如美國(guó)漢斯地產(chǎn)等。從2004年底起,就有大量外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入大西南主要城市,香港和記黃埔地產(chǎn)目前已在重慶、成都、西安三個(gè)城市開(kāi)發(fā)了自己的項(xiàng)目。在外來(lái)投資者眼中,重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)很重要。海外投資者要進(jìn)入西部,大多首先要去重慶考察或落戶。去年,重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)達(dá)人民幣393億元,市場(chǎng)人士估計(jì)其中外資所占比例至少在20%以上,其中港資又占外來(lái)投資總量的80%以上。
東南亞地產(chǎn)大鱷———新加坡吉寶置業(yè)在成都的第一個(gè)項(xiàng)目已開(kāi)盤銷售,其與新加坡建屋發(fā)展局在成都合作開(kāi)發(fā)的另一大型地產(chǎn)項(xiàng)目也將于今年底或明年初開(kāi)盤。該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積達(dá)到100萬(wàn)平方米。香港和黃地產(chǎn)目前正在西安謀劃開(kāi)發(fā)總投資額達(dá)上百億元的一大型房產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)?shù)毓賳T透露,西安與和黃地產(chǎn)合作的第一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在下個(gè)月簽署協(xié)議。此外,香港長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)也將在重慶渝北區(qū)投資10億元人民幣開(kāi)發(fā)一高檔住宅項(xiàng)目。值得一提的是,歐美資本也開(kāi)始對(duì)陌生的中國(guó)西部房地產(chǎn)市場(chǎng)怦然心動(dòng),近期前往成都考察的歐美地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷增加。
西部城市緣何受青睞
分析人士指出,上海等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資收益率在7%-8%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界的平均水平4%-5%;而西部城市的房地產(chǎn)收益率更高于上海等熱點(diǎn)城市,這促使外資加速流向重慶、成都和西安等西部城市。去年,成都經(jīng)濟(jì)以14%的高速增長(zhǎng),較全國(guó)平均水平高出5個(gè)百分點(diǎn),人民生活水平及消費(fèi)力甚高,為房地產(chǎn)需求帶來(lái)一定支持。而一些沿海城市如上海和北京,由于在過(guò)去數(shù)年已吸引了不少內(nèi)地及海外投資者,市場(chǎng)發(fā)展日趨成熟,競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈,令投資風(fēng)險(xiǎn)上升,回報(bào)下降。這間接增加了一些西部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資吸引力。
近年來(lái),國(guó)內(nèi)住宅土地拍賣成交總價(jià)前三位都出現(xiàn)在西部省會(huì)城市,說(shuō)明國(guó)內(nèi)發(fā)展商更為看好內(nèi)陸地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策優(yōu)勢(shì)外,相比一線城市低廉得多的地價(jià)與更高的利潤(rùn),是各路發(fā)展商趨之若鶩的主因。而此次宏觀調(diào)控因城市不同而影響也有所差異。相對(duì)于以上海、杭州為代表的東部區(qū)域來(lái)說(shuō),西部房地產(chǎn)市場(chǎng)在本次調(diào)控中所受影響不是很明顯。
分析人士表示,從長(zhǎng)期來(lái)看,西部城市能夠容納非常多的房地產(chǎn)投資。在調(diào)控政策風(fēng)聲趨緊之時(shí),無(wú)論是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),還是挖掘潛在的商機(jī),精于計(jì)算的國(guó)際財(cái)團(tuán)此時(shí)逐步移師西部城市,都是合理的選擇。此外,在當(dāng)?shù)卣膭?lì)外來(lái)投資的背景下,眾多西部城市的勞動(dòng)力充裕,管理成本低,原材料價(jià)格低廉,綜合成本大大降低;且團(tuán)購(gòu)消費(fèi)能力相當(dāng)可觀,一些政府部門和壟斷行業(yè)的團(tuán)購(gòu)?fù)軌蛳喈?dāng)數(shù)量的市場(chǎng)供應(yīng)。這一切也都將提高大額投資者的預(yù)期回報(bào)率。
外來(lái)投資熱潛伏危機(jī)
中國(guó)西部的潛在優(yōu)勢(shì)已越來(lái)越多地引起了海內(nèi)外地產(chǎn)資本的興趣。不過(guò),西部房地產(chǎn)業(yè)的興起也逐漸顯露出投資過(guò)熱的不良苗頭。西部城市房地產(chǎn)投資的高位反彈,可能引發(fā)房地產(chǎn)供給規(guī)模過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn),加劇土地資源供應(yīng)緊張和鋼鐵等生產(chǎn)資料的價(jià)格上漲。
據(jù)統(tǒng)計(jì),西部城市今年三季度的住宅施工面積總共達(dá)27848萬(wàn)平方米,相當(dāng)于同期商品房銷售面積的13.8倍;竣工面積總共2619.3萬(wàn)平方米,比同期商品房銷售面積總計(jì)多近600萬(wàn)平方米。而西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的過(guò)快增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用袷杖朐鲩L(zhǎng)的真實(shí)需求。西部地區(qū)房地產(chǎn)供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)和空置住宅面積的增長(zhǎng),很容易轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。
有關(guān)專家認(rèn)為,總體上說(shuō),西部城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然很不成熟,即使是在房?jī)r(jià)水平看上去不高的西部城市,結(jié)構(gòu)性、隱性的泡沫還是普遍存在。在房?jī)r(jià)方面,幾乎所有的西部城市的樓價(jià)水平與當(dāng)?shù)鼐用駥?shí)際可支配收入之間,存在相當(dāng)大的差距。西部城市樓價(jià)雖相對(duì)較低,但是人均收入水平與東部沿海相比又差了一截。由于這些城市近年樓價(jià)的年均漲幅普遍超過(guò)20%甚至更高,收入與樓價(jià)之間的距離只會(huì)越來(lái)越大。而大量的外來(lái)投資讓樓市不斷升溫。外來(lái)投資涌入改變了西部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局,迅速拉升樓價(jià),也不可避免地透支著未來(lái)的購(gòu)買力。而地方政府在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中起著推波助瀾的作用。當(dāng)大家都認(rèn)為市場(chǎng)前景很好、回報(bào)豐厚而且非常安全的時(shí)候,風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)已經(jīng)悄悄出現(xiàn)。如果政府不能很好地把握西部高檔住宅的開(kāi)發(fā)節(jié)奏,那么未來(lái)勢(shì)必會(huì)影響西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)
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