回暖≠大幅提價(jià)七大城市大起底
入春以來,樓市交易活躍、土地成交回升的消息頻現(xiàn),部分開發(fā)商甚至悄然提價(jià)……房地產(chǎn)市場是不是真的開始回暖了?3月21-24日,中國證券報(bào)記者兵分七路,對(duì)北京、上海、深圳、廣州、武漢、杭州和重慶等七大城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。
北京 樓市新一輪量價(jià)博弈
上海 "搶購"再起五成樓盤提價(jià)
廣州 樓市量跌價(jià)跌中的"上漲"
深圳 成交量恢復(fù)暗藏玄機(jī)珠三角樓市乍暖還寒
武漢 高價(jià)房觀望低價(jià)盤抄底
重慶 兩周縮量價(jià)穩(wěn)可期開發(fā)商積極推盤
杭州 樓市"價(jià)跌量升"釋放剛性需求
回暖不等于大幅提價(jià)
來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2月份30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測的大中城市中,24個(gè)城市的成交量同比均大幅上漲,多數(shù)城市的月成交量超過2008年的月均成交量,房地產(chǎn)市場回暖已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。
值得注意的是,借樓市回暖的機(jī)會(huì),北京、深圳、廣州、福州等重點(diǎn)城市的多數(shù)樓盤出現(xiàn)了提價(jià)苗頭,北京有的樓盤提價(jià)幅度高達(dá)3000元/平方米以上。
全國房地產(chǎn)市場的回暖,很大程度上要?dú)w功于首次置業(yè)和改善型置業(yè)等“剛性需求”的釋放,而這些需求對(duì)房價(jià)非常敏感。許多業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,在居民收入預(yù)期不明朗、房價(jià)收入比仍然偏高的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下,部分樓盤提價(jià)可能會(huì)令成交量反彈難以持續(xù),不利于樓市的長期穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)市場對(duì)價(jià)格的變化是比較敏感的,我們看到,區(qū)域市場并沒有全部出現(xiàn)量價(jià)齊升的勢頭,而且,部分城市商品房成交量回升的代價(jià)就是均價(jià)下跌。根據(jù)渤海證券研究所的統(tǒng)計(jì),3月的第三周,天津、重慶、福州等重點(diǎn)城市的商品房成交面積環(huán)比明顯增長,但成交均價(jià)環(huán)比有所下降。
與部分重點(diǎn)城市商品房提價(jià)對(duì)應(yīng)的是,成交面積并沒有出現(xiàn)環(huán)比節(jié)節(jié)上升的勢頭。3月的第三周,北京的商品房成交面積雖同比大幅上升49.61%,但環(huán)比略有下降,并且已經(jīng)連續(xù)兩周環(huán)比下降;深圳的商品房成交均價(jià)環(huán)比上升9.59%,但成交面積卻下降了10.70%。開發(fā)商在提價(jià)之前還是要看看市場臉色的。
當(dāng)然,對(duì)于開發(fā)商提價(jià)的現(xiàn)象,也應(yīng)具體問題具體分析。2008年是調(diào)整年,開發(fā)商積壓了大量的存貨需要消化,降價(jià)是必然的選擇。存貨壓力減輕之后,適逢樓市的“小陽春”,開發(fā)商借機(jī)提價(jià)也有了底氣。
保利、萬科等開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng),沒有資金鏈斷裂的危險(xiǎn),在北京開發(fā)的樓盤多位于三環(huán)、四環(huán)附近,地段、戶型、物業(yè)服務(wù)較好,在定價(jià)博弈中擁有一定的話語權(quán),地產(chǎn)市場回暖時(shí)適當(dāng)提價(jià)并不奇怪。
但是,一些資產(chǎn)負(fù)債率高、融資能力差、存貨在總資產(chǎn)中比例較高的開發(fā)商,大幅提價(jià)則不是明智之舉,如果購房者不認(rèn)可提價(jià),房子砸在手里的滋味并不好受。如果這些樓盤的地段又不具有特別的優(yōu)勢,那么提價(jià)就更有渾水摸魚之嫌。
許多業(yè)內(nèi)人士指出,只有改善型置業(yè)乃至投資型置業(yè)活躍起來,接上“首次置業(yè)”的班,房地產(chǎn)市場才能夠繼續(xù)回暖下去。但是,“改善型普通自住房”至今沒有可操作的細(xì)則出臺(tái),人均居住面積低于平均水平的居民往往買不起“改善型普通自住房”,對(duì)購買二套房的貸款限制也沒有完全放開,而且低利率水平不可能長期不變。因此,改善型置業(yè)和投資型置業(yè)能否撐起房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮,仍然有待觀察。(楊志剛)
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